恒大地产许家印：减持股票也要保护核心竞争力
许家印：选择减持股票，保护核心竞争力
(本报记者赵艳华)6月29日，香港金融界传出恒大地产增资扩股6亿美元的消息。带着三个月来市场对恒大地产的疑问，本报记者今晨对话刚刚从香港回到广州的恒大地产董事局主席许家印先生。
疑问一：卖股份解决资金问题？
记者：本报6月29日收到香港消息，消息说恒大地产计划增资扩股6亿美元，截至6月29日，已到帐5.06亿美元。其中郑裕彤先生投资入股1.5亿美元，占公司股份3.9%；中东某国家投资局投资1.46亿美元，占公司股份3.8%；德意志银行、美林银行等其他5家机构投资入股2.1亿美元。恒大IPO推迟，可以说是今年上半年中国房地产业最具标志性的事件。过去的三个月里，关于恒大的猜测一直没有间断过，而恒大方面也没有过任何正面的回应。从IPO转为增资扩股，为什么会有这样的选择？
许家印：在今年三月进行IPO时，我们遭遇到国际市场几十年一遇的股市大跌，可以说不得不推迟IPO。原计划100-150亿的IPO融资没能实现，对公司经营运作确实带来了一定的困难，这是不可否认的事实。当时，在恒大来说，不能按计划IPO，还有另外三条路可走。一是恒大去年开工、正在建设的36个项目，预计今年可售面积共750万平方米，在三月份时，已有近400万平方米物业在建筑进度上已达到了预售条件。可以马上销售楼宇回笼资金；二是拿一大批项目进行合作；三是增资扩股。
记者：听上去，直接销售楼宇是最直接简单的方法，又不会减少您个人的股份。为什么不这样选择？人们说，没有卖不出去的楼，只有卖不动的价。
许家印：我们也是经过慎重地利弊权衡才作出这样的决定的。恒大是近两三年才正式向全国拓展的，在20余个城市我们都处于在当地首批楼盘第一期开发阶段。在2004年我们确定全国发展的战略时，就定下了打造精品，项目品牌、公司品牌“双落地”的策略。具体来说，我们要求恒大在这些城市的“亮相”，要做到准现楼，环境、会所、公建配套等做好才发售，通过保证产品品质、提高产品附加值的方式，体现公司品牌在当地的高起点，确保公司在量的扩张的同时实现质的提升。如果选择符合建筑进度就发售、也就是说还是一个工地就发售，产品的品牌就无法体现，公司双品牌落地就无法实现，产品价值无法体现，公司的长远损失是巨大的。
记者：据说你们公司当时很多人都主张多搞项目合作。似乎“壮士断臂”的方式比这样更根本性的稀释股份的方法要好，特别是对您个人来说。
许家印：实际上在IPO的过程中，我们就否定了第一个选择，但另两条路的选择确实有些两难。我们公司从2004年起开始进入这些新拓展的城市进行市场调研和项目拓展，是占领了一定的先机的。三年多的时间，积累了近40个优质的项目。而如果完全靠项目合作，也就是卖项目，那需要用30%-50%的项目合作来解决公司的现金流，这些项目是公司未来发展的基础和空间，实在是不舍得。所以只有选择增资扩股的方式。这次定向增发近16%新股，原有的股东包括我个人在内股份是稀释了，但不卖项目能保持公司发展的基础和目标不改变，按原来公司的销售标准进行发售确保公司双品牌落地战略的实施，我想是非常值得的。我也坚信是正确的。
疑问二：大额投资来源神秘？
记者：在这次的增资扩股中，美林银行、德意志银行是2006年第一批投资入股恒大的三家股东中的两家。美林银行2006年投资1.3亿美元、2007年投资1.3亿美元合作项目，加上这次累计投资3.1亿美元；德意志银行2006年投资1.33亿美元、此次投资6000万美元，累计投资1.93亿美元。美林和德意志均属世界投资银行巨头，郑裕彤是香港三大富豪之一也是国际地产巨头之一，在目前国际资本市场和国内地产市场都很不景气的情况下，有网友置疑您是用什么“手段”获得他们的青睐的？
许家印：德意志和美林是原有的三家股东中的两家，从2006年开始，他们就派员出任恒大的财务副总监，我想令原来的两股东再投资恒大，什么“手段”都不如他们对公司情况的了如指掌。
记者：说到对恒大的了解，那为什么2006年投资恒大的三个股东中，这次淡马锡没再投资呢？
许家印：每个国际投资机构，都有自己不同的投资战略和策略。
记者：广东的读者特别关注郑裕彤先生的投资。此次郑先生投资入股1.5亿美元外，还投资7.8亿元人民币与恒大合作两个项目。跟恒大的合作总额达18亿元人民币。对此您想说点什么吗？
许家印：在我们进入的二线城市，很多城市新世界(9.33,0.30,3.32%,吧)地产也有项目。他们对我们的团队、管理、资产、产品品质和项目情况都有充分的了解。同时，我也很感谢郑裕彤、郑家纯父子的信任。郑氏父子在香港和内地房地产业浸淫多年，他们以及其他外资的介入，我相信对我们企业管理和项目管理的提升都会有帮助。中国房地产行业和房地产企业发展的时间相对都不长，相信以更开放的态度进行合作会发展得更好。
记者：消息提到中东国家投资局，据我们了解是科威特国家投资局，对内地房地产市场来说，这好像是比较新的角色。能具体说说吗？
许家印：很抱歉！因为保密协议的关系，这方面的问题我不能回答。
疑问三：许家印的坎迈过去了吗？记者：还有另外一个问题。您之前说不舍得进行项目合作和融资，但是香港消息还透露，恒大已经进行了三个项目的合作，还计划将广州绢麻厂项目、重庆科技学院项目、上海项目等3个项目进行项目融资。
许家印：在公司的48个项目中，已经有3个项目的合作，你问到的三个项目我们计划进行项目融资。你可能也留意到，我们拿出来准备进行项目融资的3个项目总建筑面积只有150多万平方米，占恒大土地储备的三十分之一，但涉及总地价金额80亿元，占恒大计划IPO融资额的约三分之二。
记者：负债率我想是这三个月公众对恒大提及最多的话题。这次的增资扩股对负债率的影响好像很大。
许家印：这要分两方面看。一方面，之前95%的负债率的说法，是去年9月份按照香港国际会计准则的规定，将2006年三家战略投资者美林银行、德意志银行、淡马锡持有的4亿美元优先股的股本金计入债务而得出的。今年一月这三家股东的优先股转为普通股后，加上这次增资扩股的6亿美金，恒大资本金增加了10亿美元，负债率大幅下降。
疑问四：是廉价抛盘还是有价无市？
记者：因为是您近三个月来首次面对媒体，除了关于这次增资扩股的问题，还想就近来人们谈论比较多的问题，求得您的回应。一个问题是，有消息说，广州恒大御景半岛大折扣抛盘。您承认吗？
许家印：恒大御景半岛开盘时比周边楼盘均价高25%左右，这半年来，广州房地产的整体跌幅应该在30%左右，我们确实根据市场情况推出了七折优惠，但我们优惠后的价格反而比周边价格高30%以上。价格调整纯粹是市场行为。半岛目前可以销售的面积按现在的销售价计也有33亿，要抛盘的话，再降个15%-20%，我想一周内就会抛空。但我们不可能也不需要这么做。
记者：采访您之前，我们也上网查了一下恒大在各地的成交情况。近期开盘的几个楼盘的成交价格有的要比周边楼盘高15%以上，有的甚至高50%以上。在这样的市场环境下，这样的价格策略是否太过乐观了？
许家印：价格体现的是市场接受的程度，乐观和悲观的主动权都在消费者手里。我认为，我们的销售量和销售价格反映了我们实施的“双落地”策略是成功的。4月26日成都恒大绿洲开盘，这是个中端项目，首期600套，开盘卖了400余套，价格比周边高15%；恒大武汉华府4月28日开盘，虽然在当地这是个顶级豪宅，可开盘当天也成交了近百套。剔除铁路边的小面积中端产品，成交价每平方米近1.1万元，高出同地段楼价差不多一倍；重庆华府也是重庆的项级豪宅，计划7月12日开盘首推200套单位，现在已预定了50多套，毛坯房成交价每平方米价近7000元，比周边高40%。网上可以看到成交情况。
记者：恒大之前招股书上的销售时间表，现在你们还会继续执行吗？
许家印：尽管推迟IPO，但我们的开发建设计划没有做太大调整。7、8、9三个月我们在全国会有20余个楼盘陆续开盘，到年底，我们在发售的项目将有30多个。
记者：那何时重启IPO有计划吗？
许家印：到时一定通知你们。