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房地产股“剩者为王”

　　文：李钢

　　“两会”前夕，共计10项的“两会”民生热点

　　调查结果显示，“住房”仍是最热的话题，有27.83%的被调查者选择此项，排名第一。

　　但有趣的是，10大产业振兴规划中，却没有房地产的份。从确定入选，到希望落空，地产股价格也随之起起落落。如何理解房地产行业的落选?“博弈”两字或许是解答问题的关键。

　　未能入选有深意

　　解构房地产行业，可以发现，产业链涉及者众多，但关键方无非三个：地方政府、开发商、购房者，而“利益”则是三者争执的焦点。

　　实行分税制改革以来，地方财政普遍税收不足，土地出让收入等已成为许多地方政府预算外收入的重要来源。地方热衷于“土地财政”，推动地价飞涨。开发商又将这一高昂成本转嫁至房价，推动房价上涨。此外，房地产开发环节征收的各类税费高达100多项，最终也转嫁给了消费者。

　　取消福利分房、实行商品房改革十几年来，地方政府和开发商获利丰厚，只有购房者彻底败下阵来。15倍的房价收入比，远远高于国际公认的4至6倍合理空间。

　　另一方面，中央政府则有苦难言。产业链衍生的巨大利益，并没有转化成中央财政收入，反而成为背负骂名的替罪羊。借助经济危机契机，趁势对房地产行业进行调控和治理，成为中央政府的选择。

　　在“保8”和“民生”之间，中央政府选择了后者，选择了和谐和稳定。房地产行业被排除在10大振兴产业之外。

　　“调控”和“博弈”的更深层目的，在于加强中央集权，迫使地方政府更加规范，加快行业洗牌，“牌少好领导”是硬道理。

　　从这个角度看，便不难理解，“两会”期间，为何地方政府频频出台“救市”措施，但住房和城乡建设部却表态，近期不会再出台任何新的房地产调控政策。“中央政策的统一框架下”以及“引导房地产开发企业，积极应对变化了的市场，根据市场变化的需求主动采取措施，通过合理的价格促进住房销售”的表达，颇有深意。

　　回暖尚早

　　3月4日，又一家地方政府出台“救市”措施。广东省针对房地产市场提出15条新政，但调查显示，有6成多的网友表达了担忧，更多的人选择继续观望。尽管涉及贷款利率和首付比例优惠、住房公积金新政以及税费减免的相关措施共有7条之多，但实际测算的结果是，买一套百万房产最多只能省6.4万元。

　　有意思的是，今年2月，我国6大城市北京、上海、深圳、广州、天津、杭州房市成交量均出现上升。其中北京、杭州更是量价齐升。业内人士纷纷表示，成交量回升的时间和幅度超过预期。不过，当有记者以投资者身份与深圳某房产上市公司的工作人员进行交流时，该工作人员透露，目前成交量的回暖只是刚性需求的释放，“不会持续很久。”

　　根据国家发展和改革委的数据显示，截至2008年年底，全国商品房空置面积同比增长21.8%，其中，空置商品住宅同比增长32.3%。而根据易居房地产研究院的预测，目前全国住宅市场的消化周期将超过33个月。

　　“活到最后，一定是最好的”

　　由于存量房明显增多，资金严重缺乏，“浮肿”和“贫血”成为企业常见现象，“休克”也并非不可能。东兴证券分析师郑闵钢指出，上市的房地产公司中，前30名的存货都在30亿元以上，如何“消肿”成为关键。而“养血”既需要体外输血补充，更需要机体内自身血液再造功能的及早恢复。

　　危机当头，万科的王石再次先行一步。“两会”期间，王石直言，现在的房地产行业明显存在泡沫，“一定要挤掉，无非是你主动挤，还是你被动挤”。

　　‘救市’是一件很滑稽的事情”，王石提醒同行，“市场发生变化的时候，你是不是还是原来的思维，如果思维还没调整，价格在上升，谈政府救市没有任何意义”。

　　“谁能更好地领会和把握中央精神的实质，谁能更主动地自我反思和采取积极应对措施，谁就能扛过严冬，活到最后。活到最后的，也一定是最好的”，东方证券分析师薛和斌指出。按照这个思路，他看好能及时应对行业调整的一线龙头开发企业万科和金地集团。

　　部分省市房地产新政汇总

　　地区内容

　　重庆 “购房退税”。首次(含改善型)购买住房并以按揭方式支付的，其按揭贷款本息可抵扣产权人缴纳的个人所得税地方留成部分。

　　天津 “购房入户”。蓝印户口购房款标准下降，分不同市区和下辖县分别为80万元、60万元和40万元。

　　广东省住房公积金贷款上限上浮，年限延长，缴存比例提高;二套住房的贷款比照首次贷款执行优惠;2008年10月27日前的住房按揭贷款享受现行贷款下浮利率优惠;出售购买超过2年(含2年)的普通住房的，免征营业税;个人首次购买普通住房，其契税按1%征收。

　　深圳建筑容积率、单套住房建筑面积、实际成交价格3项均满足相关条件，可享受税率优惠政策。