地产商躲在雷曼阴影下胜利大逃亡？

        恒大地产网 发布  消息来源：深圳特区报

　　华尔街剧变短期内对全球经济影响已经凸现，而这场危机未来的深度及广度目前尚难以估计。对中国而言，在外需（出口）逐步走弱的势头下，内需（包括投资需求和消费需求）成为平衡供给、拉动经济的“动力源”。不可忽视的是，楼市经历过近一年的成交低迷，积蓄了大量的刚性需求，如若得到有序释放，将成为“雷曼病毒”的有效免疫针。为此，交易税费、购房首付等楼市政策正得以及时调整，地产的机会再次来临，即便如此，笔者认为地产商依旧难言“胜利大逃亡”。

　　近期，楼市新政定调为“‘保投资’不‘托市’”，“保证投资需求”是新政最终诉求点和发力点。简单梳理一下地产行业对经济的作用链条便可明晰其意图：置业者放弃储蓄动机选择消费房产，地产商依靠交易所得资金再次投资，而投资又以工资款、原材料采购等名义注入各个消费市场，经过“消费放大效应”后促进整个国家经济市场兴旺。笔者认为，要顺利实现这一连串的机制最终“保住房企投资”要经历二个关键节点或称前提：第一个前提是，消费者必须放弃由于对未来可支配收入看跌（甚至出现被裁员工零收入现象）引至的储蓄动机而选择消费。为此，央行日前多次降息，在削减储蓄收益的同时调低信贷消费成本，旨在使百姓优先消费放弃储蓄。笔者认为，此法在其他领域应会有一定成效，但对观望惯性不减的地产行业来说，阻力甚大，毕竟，幅度有限的储蓄收益和消费信贷成本调整相比于远超“心理价位”的楼价回归是微不足道的。

　　第二个前提是需要重新支撑起楼市成交大局。楼市有两大主流需求——自住需求、投资与投机需求。就自住需求而言，当前很多地方的房价远超自住置业者的承受范围，单纯依托新政交易税费、首付等门槛和成本的调整就让楼市成交大翻身十分不现实，特别是自住需求群体经济实力往往不强，即使消费了房产，也是建立在其他领域的消费（如餐饮、旅游等）被大量挤占的基础上，此消彼涨，“挤出效应”明显，综合来算其总消费增长有限，并非提升内需的良方，从这个角度看，“托市”没有必要性；就另外一个楼市需求——投资和投机而言，若依托他们大量入市补白，进而扛起成交大旗刺激房企投资生产，显然是以储蓄未来风险的形式来破解当前消费低迷之局，乃下策，愈演愈烈的次贷风暴即是前车之鉴。因此，笔者认为，投资和投机需求接下来仍会被谨慎对待，重点监控，“第二套房信贷”松绑空间不大。综合上面两种需求来看，楼市成交现状改变的难度很大，新政不存在“托市”之说，依靠投资客抬高房价实现开发高利润的时代早就一去不返，自住购房仍然是新政主要鼓励对象和市场主体。在自住的大背景下，房价回归置业者“心理价位”仍然是大势所趋，各个区域楼市产品将逐渐呈现真实价值。

　　值得强调的是，上述所有观点和立场都是在探讨“刺激楼市消费，带动楼市投资，最终激励经济增长”三步曲的可行性。事实上，“刺激购房需求”只是“保投资”的充分条件，并不是必要条件，减免企业税费、降息、相关土地政策等同样能使房企有此作为，换句话说，政府并非一定要视“刺激住房需求”为独木桥而倾尽全力背水一战，这或许与大部分房企的期望恰恰相反。此外，扩大内需对开发商的投资的依赖性不强，政府完全能用直接投资和购买的形式将通货注入各个消费市场刺激经济（即积极的财政政策），笔者近期获悉，截至目前，国务院已批复达2万亿元的铁路投资额拉动内需，从此角度看，保障房建设也将迎来“加速跑”时代，其保障范围、层次都有望得到大幅度拓宽，国务院四季度经济工作会议定调的“扩大保障住房，降低住房交易税费，支持居民购房”三句话表达的政府立场恰好印证了这一点。可以预期的是，保障房的大量上市势必会挤占一定的商品房市场份额，对部分前期风险投资过度、资金链岌岌可危的开发商形成不小冲击。